Ustawa o własności lokali.

Szczegóły

Opublikowano: poniedziałek, 26 maj 2014 23:24

Super User

Aktualizacja stanu prawnego - Anna Kmet:
dn. 05.06.2014 roku, godz. 00:52

USTAWA

z dnia 24 czerwca 1994 roku

o własności lokali.

(Dziennik Ustaw 2000 nr 80 poz. 903 z późn. zmianami)

Rozdział 1

Przepisy ogólne

Art. 1. 1. Ustawa określa sposób ustanawiania od­rębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki wła­ścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspól­ną.

2. W zakresie nie uregulowanym ustawą do wła­sności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.

Art. 2. 1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lo­kal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.

2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozu­mieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami po­mocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszka­niowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

3.Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

4.Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bez­pośrednio nie przylegały lub byty położone w grani­cach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „po­mieszczeniami przynależnymi".

5.Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przyna­leżnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondy­gnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przy­należnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te sta­nowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną wła­sność lokalu.

6.W razie braku dokumentacji technicznej budyn­ku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własno­ści lokalu nie postanowiły inaczej.

Art. 3.1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomo­ści wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nierucho­mości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz czę­ści budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

3.Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi po­wierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią po­mieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użyt­kowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lo­kali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każ­dego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytko­wej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przy­należnych.

5.Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi po­wierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią po­mieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

6.W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszyst­kich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyod­rębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o któ­rych mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.

7.W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnie­nie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależ­nych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam spo­sób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosu­je się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lo­kalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i do­tychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Art. 3a.1. Przy oddawaniu w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, jako prawa związanego z odrębną własnością lokali, stosuje się następujące zasady:

1) nie oddaje się gruntu we współużytkowanie wieczyste, jeżeli stanowi on przedmiot współwłasności związanej z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali,

2) nie sprzedaje się udziału we współwłasności gruntu, jeżeli grunt ten stanowi przedmiot współużytkowania wieczystego związanego z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali,

3) ustala się jeden termin trwania prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym, niezależnie od daty wyodrębnienia lokalu, z którym jest związany udział w tym prawie.

2. Jeżeli przy ustanowieniu odrębnej własności lokali ustanowiono różne terminy trwania prawa współużytkowania wieczystego przynależnej do tych lokali działki budowlanej, właściciele wyodrębnionych lokali mogą żądać zmiany terminów przez przyjęcie jednego terminu dla wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym tej działki. Z żądaniem takim może wystąpić także właściwy organ. Termin ten ustanawia się stosownie do najdalszego terminu ustalonego dla pozostałych udziałów.

Art. 4. 1. Dotychczasowemu właścicielowi nieru­chomości przysługują co do niewyodrębnionych loka­li oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wy­odrębnionych; odnosi się to także do jego obowiąz­ków.

2. Jeżeli do wyodrębniania własności lokali docho­dzi sukcesywnie, właściciele lokali już wyodrębnio­nych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali.

3. Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie od­danym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspól­ności jest to prawo, a dalsze przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego.

Art. 5.1. Jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości.

2. Jeżeli na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych.

3. Przy dokonywaniu podziału, o którym mowa w ust. 1 i 2, stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Art. 6. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może naby­wać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być po­zwana.

Rozdział 2

Ustanowienie własności lokalu

Art. 7. 1. Odrębną własność lokalu można ustano­wić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia są­du znoszącego współwłasność.

2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lo­kalu powinna być dokonana w formie aktu notarialne­go; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Art. 8. 1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własno­ści lokalu powinna określać w szczególności:

1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz po­mieszczeń do niego przynależnych,

2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną.

3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lo­kalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nie­ruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i na­bywcę lokalu.

Art. 9. 1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właścicie­la gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia — po zakończeniu budowy — odręb­nej własności lokali i przeniesienia tego prawa na dru­gą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.

2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, nie­zbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesio­ny, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a rosz­czenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księ­dze wieczystej.

3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wa­dliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy inne­mu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właści­ciela gruntu.

Art. 10. Właściciel nieruchomości może ustana­wiać odrębną własność lokali dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku sto­suje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odręb­nej własności w drodze umowy.

Art. 11. 1. Przepisy o ustanowieniu odrębnej wła­sności lokali w drodze umowy stosuje się również od­powiednio do wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nierucho­mości.

2. Jeżeli uczynienie zadość przesłance samodziel­ności lokali wymaga wykonania robót adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żą­danie ustanowienia odrębnej własności lokali w zasa­dzie za usprawiedliwione, upoważnić zainteresowane­go uczestnika postępowania do ich wykonania — tym­czasowo na jego koszt. W razie przeszkód stawianych przez innych uczestników, sąd — w postanowieniu wstępnym lub w postanowieniu oddzielnym — może wydać stosowne nakazy lub zakazy.

Rozdział 3

Prawa i obowiązki właścicieli lokali

Art. 12. 1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej prze­znaczeniem.

2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspól­nej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzy­maniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypa­dają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomo­ści wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożyt­kach i innych przychodach.

3.Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytko­wych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Art. 13. 1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymy­wać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać po­rządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowią­zany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to nie­zbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu al­bo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a tak­że w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspól­ną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publiczno­prawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Art. 15. 1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płat­ne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

2. Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość.

Art. 16. 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwa­le z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązu­jącemu porządkowi domowemu albo przez swoje nie­właściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Ko­deksu postępowania cywilnego o egzekucji z nierucho­mości.

2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Art. 17. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu — w części odpo­wiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Rozdział 4

Zarząd nieruchomością wspólną

Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umo­wie zawartej później w formie aktu notarialnego okre­ślić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fi­zycznej albo prawnej.

2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli spo­sób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

2a.Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

3.Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umo­wie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotoko­łowanej przez notariusza, obowiązują zasady określo­ne w niniejszym rozdziale.

Art. 19.Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lo­kali niewyodrębnionych, należących nadal do dotych­czasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Art. 20. 1.Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wy­borze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizycz­na wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

2. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

Art. 21. 1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w sto­sunkach między wspólnotą a poszczególnymi właści­cielami lokali.

2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia wo­li za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

3.Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o któ­rym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w ce­lu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.

Art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

2.Do podjęcia przez zarząd czynności przekracza­jącej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekra­czające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

1)ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów za­rządu,

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspól­nej,

5)udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odręb­nej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w na­stępstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,

5a)udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,

6)dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,

6a)nabycie nieruchomości,

7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,

8)ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nie­ruchomością wspólną,

9)udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysoko­ści udziałów w nowo powstałych, odrębnych nie­ruchomościach wspólnych,

10)określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomo­ścią wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszcza­nych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lo­kalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żą­dać rozstrzygnięcia przez sąd.

Art. 23. 1. Uchwały właścicieli lokali są podejmo­wane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidual­nego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebra­niu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbiera­nia.

2. Uchwały zapadają większością głosów właści­cieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie po­stanowiono, że w określonej sprawie na każdego wła­ściciela przypada jeden głos.

2a.Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów na­leży do jednego właściciela bądź gdy obydwa te wa­runki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wpro­wadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiada­jących łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomo­ści wspólnej.

3. O treści uchwały, która została podjęta z udzia­łem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Art. 24.W razie braku zgody wymaganej większo­ści właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu za­rząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamie­rzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieproceso­wym.

Art. 25. 1.Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepi­sami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli na­rusza ona zasady prawidłowego zarządzania nierucho­mością wspólną lub w inny sposób narusza jego inte­resy.

1a.Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na ze­braniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Art. 26. 1.Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymu­sowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarząd­cę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

2.Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodręb­nienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest większa niż siedem, właściciele lo­kali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą za­rządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, to ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychcza­sowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono wła­sność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nie­ruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.

Art. 27. Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowią­zek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspól­ną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1.

Art. 28. Właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagro­dzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.

Art. 29. 1.Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób okre­ślony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zali­czek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także roz­liczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspól­nej.

1a.Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszka­niowej jest rok kalendarzowy.

1b.Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieru­chomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budow­lanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, przechowywać dokumentację techniczną budynku oraz prowa­dzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadają­cych im udziałów w nieruchomości wspólnej.

1c.Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieru­chomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji doku­mentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej doku­mentacji.

1d.Jeżeli uchwała właścicieli lokali nie stanowi inaczej, koszty opracowania lub aktualizacji dokumen­tacji technicznej budynku obciążają:

1) do czasu wyodrębnienia własności ostatniego loka­lu — dotychczasowego właściciela nieruchomości,

2) po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu — wszystkich właścicieli lokali w częściach odpowia­dających ich udziałom w nieruchomości wspólnej.

1e.Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieru­chomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać od właścicieli lokali okaza­nia dokumentów potwierdzających prawo własności lokali.

2.Właściciele podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy, które­mu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, z prowadzonej przez niego działalności.

3.Prawo kontroli działalności zarządu służy każ­demu właścicielowi lokalu.

Art. 30. 1.Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób okre­ślony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany:

1) dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy,

2) składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności,

3) zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.

1a.W wypadku gdy zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali w terminie, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, zebranie coroczne może zwołać każdy z właści­cieli.

2. Przedmiotem zebrania, o którym mowa w ust. 1, powinny być w szczególności:

1) uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarzą­du nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,

2)ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust.1,

3) sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przed­miocie udzielenia mu absolutorium.

Art. 31.Zebrania właścicieli:

a) mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomo­ścią wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,

b) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dyspo­nujących co najmniej 1/10 udziałów w nierucho­mości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.

Art. 32.1. O zebraniu właścicieli zarząd lub za­rządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną po­wierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiada­mia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.

2. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach wła­ścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany.

Art. 32a.Jeżeli grunt wchodzący w skład nieru­chomości wspólnej nie spełnia wymogów przewi­dzianych dla dziatki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzo­no w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowią­zany przedstawić właścicielom lokali projekty uchwał w sprawie:

1) wyrażenia zgody na nabycie przyległych nierucho­mości gruntowych umożliwiających spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowla­nych,

2) udzielenia zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, pełnomocnictwa do wy­konania odpowiednich, prawem przewidzianych, czynności zmierzających do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

Art. 33. W razie powierzenia zarządu osobie fi­zycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdzia­łu.

Rozdział 5

Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i końcowe

Art. 34—38. (pominięte).

Art. 39. 1. Minister Sprawiedliwości dostosuje do niniejszej ustawy rozporządzenie z dnia 18 marca 1992 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o księ­gach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 29, poz. 128).

2. Minister Sprawiedliwości, w drodze rozporzą­dzenia, określa tryb egzekucji z lokali stanowiących od­rębne nieruchomości.

Art. 40. 1. Państwowe lub komunalne jednostki or­ganizacyjne, sprawujące na podstawie przepisów dotychczasowych zarząd nieruchomościami wspólnymi, są obowiązane zapewnić dla każdej z zarządzanych nieruchomość wspólnych ewidencję umożliwiającą naj­później od dnia 1 października 1994 r. ustalenie kosz­tów i przychodów dla każdej wspólnej nieruchomości oraz powiadomić współwłaścicieli, nie później niż do dnia 30 listopada 1994 r., o zmianach, jakie wprowadza niniejsza ustawa co do sposobu zarządzania nierucho­mością wspólną oraz co do ponoszenia jego kosztów.

2. Do czasu uregulowania tych spraw przez właści­cieli do zarządu, o którym mowa w ust. 1, stosuje się od­powiednio przepisy niniejszej ustawy dotyczące zarządu zleconego przez właścicieli osobie fizycznej lub prawnej.

Art. 41. Ustawa wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 1995 r., z wyjątkiem przepisu art. 40 ust. 1, który wcho­dzi w życie z dniem ogłoszenia.