Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Szczegóły
Opublikowano: poniedziałek, 26 maj 2014 23:25
Super User

Aktualizacja stanu prawnego - Anna Kmet:
dn. 05.06.2014 roku, godz. 01:09


USTAWA

z dnia 21 czerwca 2001 roku

o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

(Dziennik Ustaw 2005 nr 31 poz. 266 z późn.zmianami.)

 

 

Rozdział 1

 

Przepisy ogólne

 

Art. 1. Ustawa reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania miesz­kaniowym zasobem gminy.

 

Art. 1a.Przepisów ustawy nie stosuje się do loka­li będących w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszka­niowej.

 

Art. 2. 1. Ilekroć w ust awie jest mowa o:

 

1) lokatorze — należy przez to rozumieć najemcę lo­kalu lub osobę używającą lokal na podstawie inne­go tytułu prawnego niż prawo własności;

 

2) właścicielu — należy przez to rozumieć wynajmują­cego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosu­nek prawny uprawniający go do używania lokalu;

 

3) współlokatorze — należy przez to rozumieć lokato­ra, któremu przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem;

 

4) lokalu — należy przez to rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lo­kal będący pracownią służącą twórcy do prowa­dzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszcze­nie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach inter­natów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypo­czynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych;

 

5) lokalu socjalnym — należy przez to rozumieć lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wy­posażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa do­mowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa do­mowego 10 m2, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie;

 

5a)tymczasowym pomieszczeniu - należy przez to rozumieć pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane;

 

6) lokalu zamiennym — należy przez to rozumieć lo­kal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wypo­sażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotych­czas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu do­tychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domo­wego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego — 20 m2 tej powierzchni;

 

7) powierzchni użytkowej lokalu — należy przez to ro­zumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności po­koi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, kory­tarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używa­nia; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antre­soli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przezna­czonych do przechowywania opału;

 

8) opłatach niezależnych od właściciela — należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpa­dów i nieczystości ciekłych;

 

8a) wydatkach związanych z utrzymaniem lokalu - należy przez to rozumieć wydatki, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące: opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:

 

a) konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów,

 

b) zarządzania nieruchomością,

 

c) utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,

 

d) ubezpieczenia nieruchomości,

 

e) inne, o ile wynikają z umowy.

 

9) gospodarstwie domowym — należy przez to rozu­mieć gospodarstwo domowe, o którym mowa w przepisach o dodatkach mieszkaniowych;

 

10) mieszkaniowym zasobie gminy — należy przez to rozumieć lokale stanowiące własność gminy albo gminnych osób prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem towa­rzystw budownictwa społecznego, a także lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych pod­miotów;

 

11) publicznym zasobie mieszkaniowym — należy przez to rozumieć lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy albo lokale stano­wiące własność innych jednostek samorządu tery­torialnego, samorządowych osób prawnych tych jednostek, Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych;

 

12) wskaźniku przeliczeniowym kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkal­nych — należy przez to rozumieć przeciętny koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych:

 

a) dla województwa, z wyłączeniem miast będą­cych siedzibą wojewody lub sejmiku wojewódz­twa,

 

b) dla miast będących siedzibą wojewody lub sej­miku województwa, ustalany na okres 6 miesię­cy przez wojewodę na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego, opracowanych według powiatów, oraz własnych analiz i ogła­szany, w drodze obwieszczenia, w wojewódz­kim dzienniku urzędowym.

 

2. Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu, o któ­rej mowa w ust. 1 pkt 7, dokonuje się w świetle wy­prawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100 %, o wyso­kości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m — w 50 %, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obli­czania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Pol­ską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.

Art. 3.1. skreślone

2. Do lokali będących w dyspozycji ministra wła­ściwego do spraw wewnętrznych lub podległych mu organów, do lokali będących w dyspozycji jednostek organizacyjnych Służby Więziennej oraz do lokali po­zostających i przekazanych do dyspozycji Szefa Agen­cji Bezpieczeństwa Wewnętrznego lub Szefa Agencji Wywiadu, przepisy ustawy stosuje się, jeżeli przepisy odrębne dotyczące tych lokali nie stanowią inaczej.

3. Przepisy niniejszej ustawy nie naruszają przepi­sów innych ustaw regulujących ochronę praw lokato­rów w sposób korzystniejszy dla lokatora.

Art. 4. 1. Tworzenie warunków do zaspokajania po­trzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej nale­ży do zadań własnych gminy.

2. Gmina, na zasadach i w wypadkach przewidzia­nych w ustawie, zapewnia lokale socjalne i lokale za­mienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe go­spodarstw domowych o niskich dochodach.

2a. W przypadku wykonywania przez komornika obowiązku opróżnienia lokalu, o którym mowa w art. 1046 § 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.), gmina wskazuje tymczasowe pomieszczenie albo noclegownię, schronisko lub inną placówkę zapewniającą miejsca noclegowe, chyba że pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia wskazał wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia.

3. Gmina wykonuje zadania, o których mowa w ust. 1 i 2, wykorzystując mieszkaniowy zasób gminy lub w inny sposób.

4. Gminy mogą otrzymywać dotacje celowe z bu­dżetu państwa na zadania, o których mowa w ust. 1 i 2.

Art. 4a. 1. Gmina w wojewódzkim dzienniku urzędowym co roku, w terminie do końca pierwszego kwartału roku następnego, ogłasza zestawienie danych dotyczących czynszów najmu lokali mieszkalnych nienależących do publicznego zasobu mieszkaniowego, położonych na jej obszarze lub części.

2. Zestawienie, o którym mowa w ust. 1, powinno uwzględniać wysokość czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu w powiązaniu z lokalizacją, wiekiem budynku i jego stanem technicznym oraz powierzchnią użytkową lokalu i jego standardem.

3. Gmina, sporządzając zestawienie, o którym mowa w ust. 1, korzysta z danych przekazanych przez zarządców nieruchomości. Gmina może w zestawieniu wykorzystać również dane własne, dane przekazane przez właścicieli i lokatorów oraz organizacje ich zrzeszające, a także dane pochodzące z innych źródeł.

4. Minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia:

1) wzór i terminy przekazywania przez zarządców nieruchomości danych, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę potrzebę cyklicznego przekazywania oraz kompletność tych danych;

2) wzór zestawienia oraz sposoby publikacji i udostępniania danych, o których mowa w ust. 1, uwzględniając potrzebę zapewnienia ich aktualności i jawności.

 

Rozdział 2

Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów

Art. 5. 1. Umowa o odpłatne używanie lokalu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczo­ny.

2. Umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzące­go w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego, z wyjątkiem lo­kalu socjalnego lub lokalu związanego ze stosunkiem pracy, może być zawarta wyłącznie na czas nieozna­czony, chyba że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator.

3. Właściciel nie może uzależnić zawarcia umowy od złożenia przez lokatora żądania, o którym mowa w ust. 2.

Art. 6.1. Zawarcie umowy najmu może być uza­leżnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpie­czającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

2. Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:

1) dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego;

2) jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a na­jemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej walo­ryzacji.

3. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwo­cie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czyn­szu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

4. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmują­cego z tytułu najmu lokalu.

Art. 6a.1. Wynajmujący jest obowiązany do za­pewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i cie­kłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobo­wych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

2. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.

3. Do obowiązków wynajmującego należy w szcze­gólności:

1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czysto­ści pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otocze­nia;

2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywró­cenie poprzedniego stanu budynku uszkodzone­go, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę ob­ciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;

3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wo­dociągowej, gazowej i ciepłej wody — bez ar­matury i wyposażenia, a także napraw i wymia­ny wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, cen­tralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instala­cji elektrycznej, anteny zbiorczej — z wyjątkiem osprzętu,

b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Art. 6b.1. Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i hi­gieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepi­sami oraz przestrzegać porządku domowego. Najem­ca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszko­dzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne po­mieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

2. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i in­nych;

2) okien i drzwi;

3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;

4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglo­wych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;

5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzę­tu anteny zbiorczej;

6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;

7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypad­ku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wy­najmującego, także jego wymiana;

8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usu­wanie ich niedrożności;

9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomiesz­czeń przynależnych przez:

a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzew­czych.

Art. 6c.Przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym określają stan tech­niczny i stopień zużycia znajdujących się w nim insta­lacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

Art. 6d.Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podsta­wie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.

Art. 6e.1. Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lo­kalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i doko­nać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, które znajdowały się w lokalu w chwili wy­dania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu do­konał wymiany niektórych elementów tego wyposa­żenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.

2. Wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem art. 6d i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzy­mać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.

Art. 6f.W umowie najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą ustalić odmiennie prawa i obowiązki wymienio­ne w art. 6a—6e.

Art. 6g.W okresie trwania najmu strony umowy są obowiązane informować się nawzajem na piśmie o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. W razie zaniedbania tego obowiązku kore­spondencję wystaną na ostatni adres listem poleco­nym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną, uwa­ża się za doręczoną.

Art. 7.1. W lokalach wchodzących w skład pu­blicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególno­ści:

1) położenia budynku;

2) położenia lokalu w budynku;

3) wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia tech­niczne i instalacje oraz ich stanu;

4) ogólnego stanu technicznego budynku.

2. Właściciele, o których mowa w ust. 1, z zastrze­żeniem art. 23 ust. 4, mogą na wniosek najemcy, w oparciu o postanowienia odpowiednio uchwały or­ganu stanowiącego jednostki samorządu terytorialne­go, zarządzenia wojewody lub uchwały organu wyko­nawczego państwowej osoby prawnej, stosować określone obniżki czynszu naliczonego według obo­wiązujących stawek w stosunku do najemców o ni­skich dochodach. Obniżki takie mogą być udzielane najemcom, których średni dochód w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego nie przekracza po­ziomu określonego w uchwale odpowiedniego orga­nu lub w zarządzeniu wojewody. Kwota obniżki po­winna być zróżnicowana w zależności od wysokości dochodu gospodarstwa domowego najemcy.

3. Obniżki, o których mowa w ust. 2, udziela się na­jemcy na okres 12 miesięcy. W przypadku gdy utrzy­mujący się niski dochód gospodarstwa domowego to uzasadnia, właściciel, na wniosek najemcy, może udzielać obniżek czynszu na kolejne okresy dwunasto­miesięczne.

4. Najemca ubiegający się o obniżkę czynszu obo­wiązany jest przedstawić deklarację o wysokości do­chodów członków gospodarstwa domowego.

5. Za dochód, o którym mowa w ust. 2 i 4, uważa się dochód w rozumieniu przepisów o dodatkach mieszkaniowych. W sprawach dotyczących deklaro­wania oraz wzoru deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego i rodzaju doku­mentów, które powinny być przez składających dekla­racje przechowywane w celu udostępnienia na żąda­nie właściciela, stosuje się odpowiednio przepisy o dodatkach mieszkaniowych.

6. W razie wątpliwości, co do wiarygodności da­nych zawartych w przedstawionej deklaracji właściciel może żądać od wnioskodawcy dostarczenia zaświad­czenia naczelnika właściwego miejscowo urzędu skar­bowego o wysokości dochodów uzyskanych przez tę osobę oraz innych członków jej gospodarstwa domo­wego.

7. Właściciel może odstąpić od obniżenia czynszu, jeżeli w wyniku przeprowadzenia wywiadu środowi­skowego ustali, że występuje rażąca dysproporcja między niskimi dochodami wykazanymi w złożonej deklaracji a faktycznym stanem majątkowym wnio­skodawcy wskazującym, że jest on w stanie uiszczać czynsz nieobniżony, wykorzystując własne środki i po­siadane zasoby finansowe.

8. Do sposobu przeprowadzenia wywiadu środo­wiskowego stosuje się odpowiednio przepisy w spra­wie sposobu przeprowadzania wywiadu środowisko­wego, wzoru kwestionariusza wywiadu oraz oświad­czenia o stanie majątkowym wnioskodawcy i innych członków jego gospodarstwa domowego, a także wzoru legitymacji pracownika upoważnionego do przeprowadzenia wywiadu.

9. W przypadku złożenia deklaracji niezgodnej z prawdą, najemca obowiązany jest zwrócić właścicie­lowi 200 % kwoty nienależnie otrzymanego obniżenia czynszu.

10. Wnioskodawcy, który nie złożył deklaracji lub nie dostarczył na żądanie właściciela zaświadczenia, o którym mowa w ust. 6, obniżki czynszu nie udziela się. A jeśli wnioskodawca korzysta z obniżek udzielo­nych wcześniej, odstępuje się od stosowania obniżek po upływie terminu, w którym powinien on dostarczyć deklarację lub zaświadczenie.

11. Obniżki, o których mowa w ust. 2, mogą być stosowane także w stosunku do podnajemców, którzy używają lokali wynajmowanych przez gminę od in­nych właścicieli i podnajmowanych tym podnajemcom.

Art. 8.Jeżeli właścicielem jest jednostka samo­rządu terytorialnego, stawki czynszu, o których mowa w art. 7, ustala organ wykonawczy tej jednostki:

1) w przypadku gminy — zgodnie z zasadami, o któ­rych mowa w art. 21 ust. 2 pkt 4;

2) w przypadku pozostałych jednostek samorządu te­rytorialnego — zgodnie z uchwałą odpowiednio rady powiatu lub sejmiku województwa w sprawie zasad wynajmu lokali mieszkalnych stanowiących własność tych jednostek lub własność samorządo­wych osób prawnych.

Art. 8a.1. Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając je­go dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.

2. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.

3. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.

4.Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

4a.  Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, z zastrzeżeniem ust. 4c i 4d, wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w ust. 4b.

4b. Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:

1) zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:

a) 1,5 % nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub

b) 10 % nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową

- aż do ich pełnego zwrotu;

2) godziwy zysk.

4c. Właściciel, który oddał lokal do używania na podstawie stosunku prawnego innego niż najem, ustalając składniki wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, stosuje przepisy regulujące ten stosunek prawny; do opłat za używanie lokalu właściciel nie zalicza zwrotu kapitału ani zysku.

4d. W stosunkach najmu lokali socjalnych zysku nie zalicza się jako jednego ze składników czynszu.

4e. Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

5.W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1, lokator może:

1) odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 2, albo

2) zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a-4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

6. skreślone

6a. W przypadku:

1) określonym w ust. 5 pkt 1 lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal;

2) określonym w ust. 5 pkt 2 lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie, z zastrzeżeniem ust. 6b;

3) gdy lokator nie skorzysta z prawa przysługującego mu na podstawie ust. 5, wówczas od upływu terminu wypowiedzenia jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w wysokości wynikającej z wypowiedzenia.

6b. W przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.

7. skreślone

8. Przepisy ust. 1-6b nie mają zastosowania do podwyżek opłat niezależnych od właściciela.

Art. 9. 1.

1a. skreślone

1b. Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

2. W razie podwyższania opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia lo­katorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Lokator obowiązany jest opłacać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów do­starczenia do lokalu używanego przez lokatora do­staw, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 8.

3. (utracił moc).

4. (uchylony).

5. W stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmu­jący może pobierać jedynie opłaty niezależne od wła­ściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6.

6. Opłaty niezależne od właściciela mogą być po­bierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy ko­rzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośred­nio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

7. (uchylony).

8. Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczenio­wego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.

9. (uchylony).

Art. 9a.Czynsz najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego regulują odrębne przepisy.

Art. 10. 1. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odma­wia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub stra­ży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy stra­ży pożarnej — także przy jej udziale.

2. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobec­ność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim za­mieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora; z czynności tych sporządza się protokół.

3. Po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator po­winien także udostępnić właścicielowi lokal w celu do­konania:

1) okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wy­padkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;

2) zastępczego wykonania przez właściciela prac ob­ciążających lokatora.

4. Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu wła­ściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ra­mach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lo­kal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.

Art. 11. 1. Jeżeli lokator jest uprawniony do od­płatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez wła­ściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2—5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowie­dzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lo­kalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzysta­nia przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi do­mowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z in­nych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o za­miarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wy­znaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pi­semnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związ­ku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

3. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wy­powiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najem­cy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowie­dzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, oso­bie, której przysługuje tytuł prawny do innego lo­kalu położonego w tej samej miejscowości, a lo­kator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamien­nego.

4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowie­dzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przy­sługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wy­jątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lo­kalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec mie­siąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamiesz­kać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

6. Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właści­ciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które pła­ci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jedne­go roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu po­nosi właściciel.

7. Przepisy ust. 4—6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obo­wiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wska­zywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.

8. W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wy­padku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest do­puszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wy­nika z przepisów tego artykułu.

9. W wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatoro­wi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowią­zek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu bu­dynku, z zastrzeżeniem art. 32.

10. Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o roz­wiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozu­mienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

11.Wypowiedzenie najmu w zasobach towarzy­stwa budownictwa społecznego może nastąpić także na podstawie art. 30 ust. 5 ustawy z dnia 26 paździer­nika 1995 r. o niektórych formach popierania budow­nictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070, z późn. zm.).

12. Jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypo­wiada stosunek prawny na podstawie ust. 5, jest oso­ba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, o któ­rym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu praw­nego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepi­sów art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

Art. 12. (uchylony).

Art. 13. 1. Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w bu­dynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do uży­wania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

2. Współlokator może wytoczyć powództwo o na­kazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lo­kalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowa­niem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Art. 14. 1. W wyroku nakazującym opróżnienie lo­kalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze wzglę­du na miejsce położenia lokalu podlegającego opróż­nieniu.

2. Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu, o którym mowa w ust. 1, dwóch lub więcej osób, gmi­na jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lo­kal socjalny.

3. Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnie­niu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.

4. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o po­mocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

3) obłożnie chorych,

4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej.

5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

— chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lo­kalu niż dotychczas używany.

5. Sąd może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, w szczególności jeżeli nakazanie opróżnienia następuje z przyczyn, o których mowa w art. 13.

6. Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę ofer­ty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

7. Przepisu ust. 4 nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjąt­kiem osób, które byty uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem bu­downictwa społecznego.

Art. 15. 1. Jeżeli w sprawie o opróżnienie lokalu okaże się, że w razie uwzględnienia powództwa obo­wiązane do opróżnienia lokalu mogą być jeszcze inne osoby, które nie występują w sprawie w charakterze pozwanych, sąd wezwie stronę powodową, aby w wy­znaczonym terminie oznaczyła te osoby w taki spo­sób, by ich wezwanie było możliwe, a w razie potrze­by, aby wystąpiła z wnioskiem o ustanowienie kurato­ra. Sąd wezwie te osoby do wzięcia udziału w sprawie w charakterze pozwanych.

2. W sprawie o opróżnienie lokalu sąd z urzędu za­wiadamia gminę właściwą ze względu na miejsce po­łożenia lokalu podlegającego opróżnieniu w celu umożliwienia jej wstąpienia do sprawy.

3. Do udziału gminy w sprawie o opróżnienie loka­lu stosuje się odpowiednio przepisy o interwencji ubocznej, z wyjątkiem art. 78, art. 79 zdanie drugie i art. 83 Kodeksu postępowania cywilnego. Gmina nie musi wykazywać interesu prawnego, a jej przystąpie­nie następuje po stronie powoda.

4. W sprawie, o której mowa w ust. 1, wydanie wy­roku zaocznego może nastąpić wyłącznie po przeprowa­dzeniu postępowania dowodowego. Przepisu art. 339 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego nie stosuje się.

Art. 16. Wyroków sądowych nakazujących opróż­nienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopa­da do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli oso­bie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Art. 17.1. Przepisów art. 14 i 16 nie stosuje się, gdy powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego.

2. Nakazując opróżnienie lokalu z powodów, o których mowa w ust. 1, sąd w wyroku wskazuje te powody.

Art. 18. 1. Osoby zajmujące lokal bez tytułu praw­nego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.

2.Z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego.

3. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego al­bo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wyko­nania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im ta­kiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie by­łyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

4. skreślone

5. Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.).

Art. 19. Do ochrony praw lokatora do używania lo­kalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie wła­sności.

 

Rozdział 2a

Najem okazjonalny lokalu

Art. 19a. 1. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

2. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;

3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

3. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w ust. 2 pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy, o którym mowa w art. 19d ust. 5.

4. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

5. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, o których mowa w ust. 4.

6. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

7. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy sporządzeniu oświadczenia, o którym mowa w ust. 2 pkt 1, wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz. U. Nr 200, poz. 1679, z 2004 r. Nr 240, poz. 2407 oraz z 2005 r. Nr 157, poz. 1314).

Art. 19b. 1. Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

2. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w ust. 1.

3. W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w ust. 1, nie stosuje się przepisów art. 19c i 19d ustawy oraz art. 1046 § 41 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.).

Art. 19c. 1. Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej.

2. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

Art. 19d. 1. Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

2. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

3. Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:

1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;

2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;

3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

4. W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w ust. 3 pkt 3, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1. Do wniosku załącza się:

1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;

2) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;

3) potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1.

5. W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w art. 19a ust. 3, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Art. 19e. W przypadku dokonania zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1, do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy nie stosuje się, z wyjątkiem: art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 2 pkt 1-3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2 oraz art. 19a-19d.

 

Rozdział 3

Mieszkaniowy zasób gminy

Art. 20. 1. W celu realizacji zadań, o których mo­wa w art. 4, gmina może tworzyć i posiadać zasób mieszkaniowy.

2. Lokale stanowiące mieszkaniowy zasób gminy, z wyjątkiem lokali socjalnych i lokali, o których mowa w ust. 3, mogą być wynajmowane tylko na czas nie­oznaczony.

2a. W celu wykonywania zadań, o których mowa w art. 4, gmina może także wynajmować lokale od in­nych właścicieli i podnajmować je osobom, których gospodarstwa domowe osiągają niski dochód.

2b. Od podnajemców, o których mowa w ust. 2a, gmina może pobierać czynsz niższy niż ten, który sama opłaca właścicielowi lokalu.

3. Rada gminy może wydzielić w zasobie mieszka­niowym lokale przeznaczone do wynajmowania na czas trwania stosunku pracy.

4. Przepisy ust. 2 i 3 oraz art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 dotyczące mieszkaniowego zasobu gminy oraz praw i obowiązków organów gminy stosuje się odpowied­nio do mieszkaniowego zasobu innych jednostek sa­morządu terytorialnego oraz praw i obowiązków orga­nów takich jednostek.

Art. 21. 1. Rada gminy uchwala:

1) wieloletnie programy gospodarowania mieszka­niowym zasobem gminy;

2) zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkanio­wym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczo­ne na ten cel; w razie gdy rada gminy nie określi w uchwale odmiennych zasad, do lokali podnaj­mowanych przez gminę stosuje się odpowiednio zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

2. Wieloletni program gospodarowania mieszka­niowym zasobem gminy powinien być opracowany na co najmniej pięć kolejnych lat i obejmować w szczegól­ności:

1) prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicz­nego zasobu mieszkaniowego gminy w poszcze­gólnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne;

2) analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lo­kali, z podziałem na kolejne lata;

3) planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach;

4) zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu;

5) sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie za­rządzania mieszkaniowym zasobem gminy w ko­lejnych latach;

6) źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach;

7) wysokość wydatków w kolejnych latach, z podzia­łem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remon­tów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspól­nymi, których gmina jest jednym ze współwłaści­cieli, a także wydatki inwestycyjne;

8) opis innych działań mających na celu poprawę wy­korzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególno­ści:

a) niezbędny zakres zamian lokali związanych z re­montami budynków i lokali,

b) planowaną sprzedaż lokali.

3. Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności:

1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowe­go uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu;

2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wniosko­dawcę do ich poprawy;

3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierw­szeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego;

4) warunki dokonywania zamiany lokali wchodzą­cych w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;

5) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o na­jem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o na­jem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;

6) zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;

7) kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2.

4. Ustalenia zawarte w wieloletnim programie go­spodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, o któ­rych mowa w ust. 2 pkt 8 lit. b, mogą, z zastrzeżeniem ust. 5, stanowić podstawę do wypowiadania umów najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia pod warunkiem jednoczesnego zaofe­rowania wynajęcia w tej samej miejscowości innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie sa­me, jakie powinien spełniać lokal zamienny. Wyso­kość czynszu i opłat w lokalu zamiennym musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lo­kalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

5. Jeżeli najemcy przysługuje pierwszeństwo w na­byciu zajmowanego lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy, przepis ust. 4 stosuje się pod warunkiem, że najemcy temu zaoferowano wcześniej nabycie tego lokalu, a najemca nie skorzystał z przysługującego mu pierwszeństwa w jego nabyciu.

 

Rozdział 4

Lokale socjalne

Art. 22. Z zasobu mieszkaniowego gmina wydziela część lokali, które przeznacza się na wynajem jako lo­kale socjalne.

Art. 23. 1. Umowę najmu lokalu socjalnego zawie­ra się na czas oznaczony.

2. Umowa najmu lokalu socjalnego, z zastrzeże­niem art. 14 ust. 1, może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody go­spodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy podjętej na podsta­wie art. 21 ust. 3 pkt 1.

3. Umowę najmu lokalu socjalnego można po upływie oznaczonego w niej czasu przedłużyć na na­stępny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sy­tuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. W razie wzrostu dochodów gospodarstwa domowego najem­cy ponad wysokość określoną w uchwale rady gminy uzasadniającej oddanie w najem lokalu socjalnego od dnia ustania najmu do czasu opróżnienia takiego loka­lu stosuje się przepisy art. 18 ust. 1 i 2.

4. Stawka czynszu za lokal socjalny nie może prze­kraczać potowy stawki najniższego czynszu obowiązu­jącego w gminnym zasobie mieszkaniowym.

Art. 24. Prawo do lokalu socjalnego nie przysługu­je osobie, która samowolnie zajmuje lokal i wobec któ­rej sąd nakazał opróżnienie lokalu, chyba że przyzna­nie lokalu socjalnego byłoby w świetle zasad współży­cia społecznego szczególnie usprawiedliwione.

Art. 25. Gmina może wypowiedzieć najem lokalu socjalnego bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu i może używać tego lokalu.

 

Rozdział 4a

Tymczasowe pomieszczenia

Art. 25a. Gmina tworzy zasób tymczasowych pomieszczeń, które przeznacza się na wynajem.

Art. 25b. Umowę najmu tymczasowego pomieszczenia zawiera się na czas oznaczony, nie krótszy niż miesiąc i nie dłuższy niż 6 miesięcy.

Art. 25c. Umowę najmu tymczasowego pomieszczenia zawiera się z osobą, wobec której wszczęto egzekucję na podstawie tytułu wykonawczego w którym orzeczono obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, bez prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego, z zastrzeżeniem art. 25d.

Art. 25d. Prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje dłużnikowi, jeżeli:

1) z tytułu wykonawczego wynika, że nakazanie opróżnienia lokalu zostało orzeczone z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub z powodu rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, albo że dłużnik dokonał zajęcia opróżnionego lokalu bez tytułu prawnego;

2) dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, której zawarcie zostało zgłoszone zgodnie z art. 19b ust. 1;

3) dłużnik został zobowiązany do opróżnienia tymczasowego pomieszczenia.

Art. 25e. Do najmu tymczasowych pomieszczeń stosuje się odpowiednio przepisy art. 4, art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 2 pkt 1-3, art. 13, art. 18, art. 20 ust. 2a i 2b, art. 21, art. 23 ust. 3 i 4 oraz art. 25.

 

Rozdział 5

Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i końcowe

Art. 26. (pominięty).

Art. 27. 1. Ustawa niniejsza znajduje również za­stosowanie do stosunków prawnych powstałych przed dniem jej wejścia w życie.

2. Przepis art. 5 nie znajduje zastosowania do sto­sunków prawnych, o których mowa w ust. 1.

Art. 28. (pominięty).

Art. 29. (uchylony).

Art. 30. 1. Osoba zajmująca lokal bez tytułu praw­nego do dnia wejścia w życie ustawy przez okres nie krótszy niż 10 lat wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu tego lokalu po upływie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, jeżeli właściciel nie wniesie w tym okresie powództwa o nakazanie tej osobie przez sąd opróżnienia lokalu lub jeżeli w tym samym terminie nie wniesiono powództwa o ustale­nie nieistnienia stosunku najmu.

2. W dniu nawiązania umowy najmu, o której mo­wa w ust. 1, czynsz najmu takich lokali jest naliczany w wysokości 3 % wartości odtworzeniowej.

Art. 31. Do osób, które do chwili śmierci najemcy lokalu sprawowały nad nim opiekę na podstawie umowy zawartej z najemcą przed dniem 12 listopada 1994 r., spełniającej wymagania określone w art. 9 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. — Prawo loka­lowe (Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165, z późn. zm.), stosuje się art. 691 Kodeksu cywilnego w brzmieniu obowiązującym przed dniem 12 listopada 1994 r.

Art. 32.W razie wypowiedzenia najmu, na pod­stawie art. 11 ust. 2 pkt 4, najemcy opłacającemu w dniu poprzedzającym dzień wejścia w życie ustawy czynsz regulowany, obowiązek zapewnienia temu na­jemcy lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów prze­prowadzki spoczywa, do dnia 31 grudnia 2015 r., na właściwej gminie.

Art. 33. 1. W razie ustania po dniu 12 listopada 1994 r. najmu lokalu zawartego przed tym dniem na czas trwania stosunku pracy były najemca lub osoby pozostające w lokalu po śmierci najemcy zachowują prawo do lokalu zamiennego, jeżeli przysługiwało im ono na podstawie przepisów obowiązujących przed tym dniem; w razie oddania w najem lokalu zamienne­go, czynsz najmu za ten lokal w dniu zawarcia umowy najmu nie może w stosunku rocznym przekraczać 3 % jego wartości odtworzeniowej.

2. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu przed dniem 12 li­stopada 1994 r. z powodu śmierci najemcy lub wypo­wiedzenia najmu przez wynajmującego.

3. W razie likwidacji, przekształcenia lub upadłości zakładu pracy, a także przeniesienia własności budynków mieszkalnych na inną osobę po dniu 12 listopada 1994 r. umowy najmu lokalu zawarte na czas trwania stosunku pracy stają się umowami zawartymi na czas nieoznaczony.

4. Osobie uprawnionej do lokalu zamiennego na podstawie ust. 1 lub 2, która nie otrzymała propozycji jego dostarczenia w okresie 12 miesięcy od dnia utra­ty tytułu prawnego do zajmowanego lokalu, przysłu­guje roszczenie o zawarcie umowy najmu tego lokalu na czas nieoznaczony.

5. Do czasu dostarczenia lokalu zamiennego lub zawarcia umowy najmu, o której mowa w ust. 4, do osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego stosuje się odpowiednio przepis art. 18 ust. 3.

Art. 34. Wydane i niewykonane przed dniem wej­ścia w życie ustawy prawomocne orzeczenia sądowe oraz ostateczne decyzje administracyjne w sprawach opróżnienia lokali podlegających przepisom ustawy, o której mowa w art. 31, są wykonywane przez organy gmin w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyj­nym w administracji.

Art. 35. 1. Osobie, o której mowa w art. 14 ust. 4, przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego, jeżeli przed dniem wejścia w życie ustawy została ob­jęta orzeczeniem sądowym, chociażby nieprawomoc­nym, nakazującym opróżnienie lokalu, lub ostateczną decyzją administracyjną, o której mowa w art. 34, a orzeczenie to lub decyzja nie zostały wykonane przed dniem wejścia w życie ustawy.

2. Na żądanie osoby, o której mowa w ust. 1, o uprawnieniu do lokalu socjalnego orzeka sąd w sprawie przeciwko gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Roszczenie to wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu sześciu miesięcy od zawiadomienia upraw­nionego przez komornika lub organ, o którym mowa w art. 34, o przysługującym uprawnieniu. Przepis art. 14 ust. 6 stosuje się odpowiednio.

3. Postępowanie w sprawach, o których mowa w ust. 2, jest wolne od opłat sądowych.

4. Jeżeli wtoku postępowania egzekucyjnego oka­że się, że obowiązkiem opróżnienia lokalu objęta jest osoba, o której mowa w art. 14 ust. 4, komornik albo organ, o którym mowa w art. 34:

1) zawiadamia tę osobę, że może wystąpić z powódz­twem o ustalenie uprawnienia do lokalu socjalne­go w terminie, o którym mowa w ust. 2;

2) zawiesza postępowanie egzekucyjne;

3) o zawieszeniu postępowania egzekucyjnego za­wiadamia prokuratora.

5. W razie wytoczenia powództwa, o którym mowa w ust. 4 pkt 1, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu zakończenia postępowa­nia w sprawie o ustalenie uprawnienia do lokalu so­cjalnego.

6. Postępowanie egzekucyjne podejmuje się z urzędu, jeżeli w terminie sześciu miesięcy od jego za­wieszenia komornikowi lub organowi, o którym mowa w art. 34, nie zostanie przedłożony nakaz sądu, o któ­rym mowa w ust. 5.

Art. 36. 1. Kaucja wpłacona przez najemcę przed dniem 12 listopada 1994 r., pomniejszona o ewentual­ne należności wynajmującego z tytułu najmu, podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia loka­lu lub nabycia jego własności przez najemcę.

2. Kaucja wpłacona przez najemcę w okresie obowiązywania ustawy, o której mowa w art. 39, pod­lega zwrotowi w zwaloryzowanej kwocie odpowiada­jącej przyjętemu przy jej wpłacaniu procentowi warto­ści odtworzeniowej lokalu obowiązującej w dniu jej zwrotu, w terminie określonym w ust. 1. Zwrócona kwota nie może być jednak niższa od kwoty kaucji wpłaconej przez najemcę.

Art. 37. 1. Jeżeli najemca przed dniem 12 listopa­da 1994 r., za zgodą wynajmującego, dokonał w loka­lu ulepszeń mających wpływ na wysokość czynszu re­gulowanego, wynajmujący może zwrócić najemcy wartość ulepszenia i podwyższyć odpowiednio czynsz; w razie niezwrócenia wartości ulepszenia najemca opłaca czynsz w wysokości nieuwzględniającej ulep­szenia.

2. Rozliczeń z tytułu ulepszeń dokonywanych przez najemcę w lokalu w okresie obowiązywania ustawy, o której mowa w art. 39, strony dokonują zgodnie z treścią zawartej w tej sprawie umowy.

Art. 38. Ilekroć w innych ustawach jest mowa oprzepisach ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, rozumie się przez to przepisy niniejszej ustawy.

Art. 39. 1. Traci moc ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkanio­wych (Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 i Nr 162, poz. 1119, z 1999 r. Nr 111, poz. 1281, z 2000 r. Nr 3, poz. 46, Nr 5, poz. 67, Nr 83, poz. 946, Nr 88, poz. 988, Nr 95, poz. 1041 i Nr 122, poz. 1317 oraz z 2001 r. Nr 4, poz. 27 i Nr 32, poz. 386), z wyjątkiem przepisów roz­działu 6.

2. (pominięty).

Art. 40. Ustawa wchodzi w życie z dniem ogłosze­nia, z wyjątkiem art. 18 ust. 4 i art. 32, które wcho­dzą w życie z dniem 1 stycznia 2002 r.